在房屋買賣的實踐中，有不少當事人，為了少繳、不繳稅或騙取貸款或規避限價等目的，往往會在辦理網簽、過戶登記或向有關部門登記的時候，重新簽訂一份價格較低的合同。

問題

  那么到底以哪份合同的價格為準，買受人是否可以主張以備案的合同價格為準要求返還多支付的價款？

律師解答

  以真實意思表示的合同為準。備案合同的價格條款（一般為價格低的合同）損害了國家或其他人的利益，該部分條款無效。

法律依據

《民法典》

  第一百四十六條 行為人與相對人以虛假的意思表示實施的民事法律行為無效。
    以虛假的意思表示隱藏的民事法律行為的效力，依照有關法律規定處理。

  第一百五十六條 民事法律行為部分無效，不影響其他部分效力的，其他部分仍然有效。
注：發生在《民法典》施行前的行為，適用《民法總則》的相關規定，規定與《民法典》一致。

相關案例與裁判規則

  一、原合同為有效合同，且已經實際履行全部付款義務，因此過戶時重新簽署格式文本的買賣合同不構成對真實買賣合同的變更、解除。

  ——張錫琴沈杰債權人撤銷權糾紛  （2019）浙06民終3673號  浙江省紹興市人民法院

  一審法院審理認為：本案的爭議焦點是涉案房屋轉讓價格是否屬于明顯不合理低價，具體而言是轉讓價格應當按照當事人之間簽訂的合同認定，還是按照不動產登記部門備案的合同認定。6.17協議系雙方當事人真實意思表示，未違反法律法規強制性規定，為有效合同，且曾華遠作為買受人已按約實際履行全部付款義務，應按該合同認定涉案房屋轉讓真實的交易價格為170.7萬元。因過戶登記需要而在登記部門重新簽署格式文本的買賣合同，以及為避稅等原因而不記載真實交易價格，均不構成對真實買賣合同的變更、解除，亦不影響真實買賣合同的效力。

  二審法院審理認為：在一般的商事糾紛中，當事人就同一標的簽訂有數份內容不一致的合同，應當認定體現當事人真實意思表示的合同，除非法律有特別規定，或者涉及第三人對其商事交易的信賴。對此，我國民法總則第一百四十六條第一款也規定，行為人與相對人以虛假的意思表示實施的民事法律行為無效。

  二、考慮雙方當事人的真實意思表示及實際履行情況進行實質性審查，原合同是真實意思表示且實際履行，因此原合同有效。

  ——趙云與胡余華房屋買賣合同糾紛  （2019）浙0783民初9260號  浙江省東陽市人民法院

  基本案情：雙方對涉案房屋的成交價格及是否支付了首付款陳述不一致。原告認為應以房屋價款約定為35萬元的《東陽市房屋轉讓合同》為準，首付款10萬元被告至今未付；被告認為房屋價款約定為38萬元的《房屋轉讓協議》是雙方真實意思表示，首付款13萬元已經付清。

  法院審理認為：原、被告在本案中于2017年6月22日、2017年6月23日分別簽訂了房款金額為38萬元、35萬元的《房屋轉讓協議》、《東陽市房屋轉讓合同》各一份，即陰陽合同。針對房屋轉讓中陰陽合同的效力問題，應當考慮雙方當事人的真實意思表示及實際履行情況進行實質性審查。結合本案原、被告雙方于2018年6月22日簽訂的《房屋轉讓協議》補充條款里約定：“買賣合同以本合同為準，其他合同一律無效”的事實，胡余華在6月22日向趙云支付25萬元款項已經履行了該協議的事實，應該可以確認該協議系原、被告之間真實的意思表示，故對2017年6月22日簽訂的《房屋轉讓協議》確認為有效合同。

  三、仍未履行的合同，付款價格應以真實意思表示的合同價格為準。

  ——福建省廈門市海滄區人民法院（2012）海民初字第2192號

  裁判要點：房屋買賣雙方為逃避稅收而簽訂“陰陽合同”，并以價格虛低的“陽合同”辦理產權過戶，損害了國家利益，相應價格條款應認定為無效。“陽合同”的其他條款如不違反法律規定的，繼續有效；繼續有效的條款與“陰合同”對應條款不同的，應認定為對“陰合同”相關內容的變更。

  基本案情：2011年2月24日，原、被告雙方法定代表人簽訂《協議書》一份，約定本案購房款計8034538.5元；在房產證過戶手續辦理完成后，被告拿到房產證之正本文件及過戶所開的發票之后，被告應在45個工作日內一次性將尾款4309134.62元支付給原告，不得有異議。2011年10月8日，原、被告雙方簽訂一份編號為0032762的《存量房買賣合同》，約定被告向原告購買案涉廠房（建筑面積5951.51平方米），其中合同第4條“房產成交價”約定：“買賣雙方商定上述房產成交價為人民幣6100297.75元，不包括該房產的附屬設施、設備等物品”。現原告認為被告尚欠購房余款4005876.52元至今未付，故訴至法院。

  法院審理認為：原、被告雙方于2010年4月13日簽訂的《廠房買賣合同》及于2011年2月24日簽訂的《協議書》系雙方的真實意思表示，不違反法律、法規的強制性規定，合法有效，對雙方具有法律拘束力，雙方均應誠信依約履行。雖然本案雙方于2011年3月14日簽訂的《房地產買賣合同的補充協議》及于2011年10月8日的《存量房買賣合同》約定的房屋成交價僅為6100297.75元，但該《房地產買賣合同的補充協議》及《存量房買賣合同》顯然是雙方為向房屋產權管理部門辦理產權過戶手續而簽訂，根據雙方2010年4月13日簽訂的《廠房買賣合同》有關“因應與政府有關單位需要而起草的任何合同，均以此合同為準”的約定，并結合雙方簽訂《存量房買賣合同》后，原告將前述合同復印件載有合同條款的頁面都打上叉號才交給被告等情形，顯然可以認定前述6100297.75元并非雙方的真實意思表示。雙方以該價款辦理產權過戶，必然導致國家稅收利益受損，損害了國家利益。因此，前述《房地產買賣合同的補充協議》及《存量房買賣合同》約定的房屋買賣價格條款應為無效。本案房屋買賣價款應根據雙方2011年2月24日簽訂的《協議書》認定，計8034538.5元。