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以案釋法丨租房押金如何抵扣?出租人先違約,承租人能否拒付房租?

  作者:胡佳雯  日期:2021-08-23

 

【案情簡介】

 

           

 

20207月1日,出租人甲某與承租人乙某簽訂房屋租賃合同。《房屋租賃合同》約定租賃一年,押一付三,第三條房屋維護及維修(二)租賃期內,甲乙雙方應共同保障房屋及其附屬物品、設備設施處于適用和安全的狀態。簽字確認的《交接物品清單》中包括空調、燃氣灶。7月12日,乙某使用空調時出現故障,甲某得知后找人檢修。717日,乙某使用燃氣灶時出現故障,撥打110,出警人員帶走燃氣瓶。20213月,乙某支付房租時僅支付兩個月的房租,提出最后一個月的房租用押金抵扣,甲某未同意,并要求乙某支付最后一個月的租金。同年6月,甲某帶領看房的租客進入房間,乙某表示未收到通知且陌生人員進入房間未經過其同意。租期屆滿當日,乙某將鑰匙交還甲某。甲某要求乙某支付房租、水電費、物業管理費,清空遺留物品。乙某拒絕,辯稱甲某違約在先,向甲某索要違約金,理由是:1.空調未修好,導致后期再未使用2.提供(gong)燃氣瓶不符合安全管理規定。雙方起爭執,尋求法律幫助。

 

【案件分析】

 

問題一:租賃期內,承租人是否可以主張以押金抵扣最后一個月的房租,從而不交最后一月的房租?

回答:合同沒有約定的情況下,承租人不可以用押金抵扣最后一個月的房租,除非出租人同意。因為押金是承租人承諾完全履行合同的保證,承租人對合同的履行不僅包括支付租金,而且涵蓋合同約定的其他所有內容,比如租期內承租人對房屋的合理、妥當使用。因此租金與押金不等價,即使數額相同,也無法簡單替換。承租人擅自以押金抵扣租金,損害了出租人的合法權益。

 

問題二:租賃期限屆滿前,出租人是否可以帶其他人進入房屋?

回答:不可以,除非經出租人同意或者合同中有此約定。因為仍在租賃期限內,房屋使用權由出租人享有,雖然出租人享有房屋的所有權,但是當房屋處于出租狀態時,所有權人對房屋的使用受到限制。未經承租人同意且合同中未約定的,出租人闖入房屋,侵害了承租人的合法權利。

 

問題三:承租人可否以出租人違約在先為由拒絕支付房租?

回答:需具體分析。首先看合同中有無明確的具體約定;當合同對此沒有約定時,承租人可否拒付房租視出租人違約的程度而定,如果出租人不履行合同義務使得合同目的無法實現,那么承租人可以行使履行抗辯權從而拒付房租。如果影響居住的,可以要求減免少租金。

本案中,出租人是否違約?

本案中,出租人違約。根據合同的約定,甲乙雙方負有義務保障設備設施處于適用和安全的狀態。①有關空調故障的原因,可能存在兩種事實情況:第一種情況,出租人未完全履行維修義務導致空調不適用,此時出租人違約;第二種情況,由于承租人未根據空調的性質使用導致空調損壞,依據《民法典》第711條和第713條第2款的規定,承租人的過錯致使租賃物需要維修的,出租人不承擔維修義務,可以請求承租人賠償損失。②燃氣瓶的問題,出租人負有保障交付的物品適用且安全的義務,顯然其在交付時未排查燃氣瓶的安全性,存在過錯,屬于違約。

承租人可否拒付房租?

本案中,承租人不可以拒付房租。與承租人支付房租的主給付義務構成對待給付的,不是出租人提供輔助物品的從給付義務,而是出租人提供住房的義務。且結合本案,雖然空調、燃氣瓶的故障導致居住質量有所降低,但是作為附屬物品,其故障不影響房屋居住功能的實現,而房屋租賃合同的目的是使用房屋。再者,依據《民法典》第713條第1款的規定,出租人未履行維修義務時,承租人可以自行維修租賃物,維修費用由出租人承擔。事實上,承租人在租賃期內正常占有使用房屋,可見合同目的仍能實現,因此承租人不享有履行抗辯權,無權拒付房租。若證明未及時修復損壞的房屋影響居住的,依據《商品房租賃管理辦法》第9條第1款,應當減少租金。

另外,因出租人違約,承租人可以要求其承擔違約責任。綜合《物品交接清單》確認情況,承租人自身也存在過錯;且未按合同約定支付房租、水電費等,承租人也構成違約,亦需承擔違約責任。

 

問題四:在出租人違約的情形下,押金是否必須退還給承租人?

回答:視具體情況而定。首先看合同是否約定“一旦出租人違約則必須退還押金”,即使沒有約定,押金也需退還,但出現法律規定或者合同約定的押金不予退還情形的除外。本案中承租人尚有租金、水電費等未支付,且合同未約定“押金不可抵扣租金及相關費用”,故合同終止后,出租人可用押金扣除相應費用,將剩余部分退還承租人。

 

【法律依據】

 

《民法典》

526條  當事人互負債務,有先后履行順序,應當先履行債務一方未履行的,后履行一方有權拒絕其履行請求。先履行一方履行債務不符合約定的,后履行一方有權拒絕其相應的履行請求。

577條  當事人一方履行合同義務不符合約定的,應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。

710條  承租人按照約定的方法或者根據租賃物的性質使用租賃物,致使租賃物受到損耗的,不承擔賠償責任。    

711條  承租人未按照約定的方法或者未根據租賃物的性質使用租賃物,致使租賃物受到損失的,出租人可以解除合同并請求賠償損失。

713條  承租人在租賃物需要維修時可以請求出租人在合理期限內維修。出租人未履行維修義務的,承租人可以自行維修,維修費用由出租人負擔。因維修租賃物影響承租人使用的,應當相應減少租金或者延長租期。

因承租人的過錯致使租賃物需要維修的,出租人不承擔前款規定的維修義務。

 

《商品房屋租賃管理辦法》

9條第1款  出租人應當按照合同約定履行房屋的維修義務并確保房屋和室內設施安全。未及時修復損壞的房屋,影響承租人正常使用的,應當按照約定承擔賠償責任或者減少租金。

 

 

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