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民法典·物權編(上):小區建筑物的共有管理

  作者:胡佳雯  日期:2020-12-23

1

共有部分的收入歸業主共有

  物業服務企業或者其他管理人等利用業主共有部分的收益,扣除合理成本后,歸屬業主共有。如大堂、電梯、外墻的廣告費收益。

 

2

業主表決通過的標準改變

  第一,增加了業主共同決定事項參與表決標準:專有部分面積占比三分之二以上并且人數占比三分之二以上。

 

  第二,重大事項表決同意標準改為參與表決專有部分面積四分之三以上并且參與表決人數四分之三以上的業主。
    重大事項:

  籌集建筑物及其附屬設施的維修資金;

  改建、重建建筑物及其附屬設施;

  改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動。

 

  第三,一般事項表決同意標準改為參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主。

  一般事項:

  制定和修改業主大會議事規則;

  制定和修改管理規約;

  選舉業主委員會或者更換業主委員會成員;

  選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人;

  使用建筑物及其附屬設施的維修資金。

 

民法(fa)典

物權法

參(can)與階段

的(de)要(yao)求

①專有面積三分(fen)之二以上

②人數占比三分(fen)之二以上

無要求。

表決

階段

重大事項

①參與表決專有面積四分之三以上;

②參與表決人數四分之三以上。

①占建筑物總面積三分之二以上;

②占總人數三分之二以上。

一般(ban)事項

①參與表決專有面積過半數;

②參與表決人數過半數。

①專有部分占建筑物總面積過半數;

②占總人數過半數。

 

   例

  花園小區召開業主表決大會,決議事項為將公共綠地改建為停車位并且安裝按次收費的公共充電樁。全體業主共有900人,全部專有面積為10萬平方米,參與會議人數為600人,并且該600人的專有部分面積總合為7萬平方米,會議順利召開,其中同意決議事項的業主人數為500人,專有部分總面積為6.5萬平方米。那么,本次決議事項是否通過?

  根據民法典,案例中的決議事項屬于第278條業主共同決定改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動,參與階段與表決階段都符合要求,因此決議事項通過。

 

3

維修資金適用范圍擴大

  共有部分的更新和改造”也可使用維修資金。新增:緊急情況下,業主大會或者業主委員會可以依法申請使用維修資金。

 

 

■法條鏈接 

 

  第二百七十八條 下列事項由業主共同決定:(一)制定和修改業主大會議事規則;(二)制定和修改管理規約;(三)選舉業主委員會或者更換業主委員會成員;(四)選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人;(五)使用建筑物及其附屬設施的維修資金;(六)籌集建筑物及其附屬設施的維修資金;(七)改建、重建建筑物及其附屬設施;(八)改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動;(九)有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

  業主共同決定事項,應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決。決定前款第六項至第八項規定的事項,應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意。決定前款其他事項,應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。

  第二百八十一條 建筑物及其附屬設施的維修資金,屬于業主共有。經業主共同決定,可以用于電梯、屋頂、外墻、無障礙設施等共有部分的維修、更新和改造。建筑物及其附屬設施的維修資金的籌集、使用情況應當定期公布。

  緊急情況下需要維修建筑物及其附屬設施的,業主大會或者業主委員會可以依法申請使用建筑物及其附屬設施的維修資金。

  第二百八十二條 建設單位、物業服務企業或者其他管理人等利用業主的共有部分產生的收入,在扣除合理成本之后,屬于業主共有。

 

 

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